kereslet-kínálat

2019.11.12. 22:31

A nagyvárosokban is változóban az ingatlanpiac

Az utóbbi hónapok megtorpanást hoztak az ingatlanpiacon: csökkent a kereslet, kevesebb a nyélbe ütött üzlet – legalábbis az ingatlanbazar.hu által megkérdezett ingatlanszakértők szerint. Budapesten árnyaltabb a helyzet, az árak még a növekedésről árulkodnak, de Szegeden, sőt, még Győrben is megjelentek a stagnálás jelei.

Az év harmadik negyedében az ingatlanárak nagyjából 20 százalékkal nőttek az előző év azonos időszakához képest. A helytől és az épület szerkezetétől függően vidéken 300–400 ezer forint, míg a fővárosban 500–900 ezer forint között alakultak az átlagos négyzetméterárak – állapítja meg a Duna House friss felmérésében.

A kimutatás rávilágít: a hitelfedezeti mutató csökkent, vagyis a hiteligénylők nagyobb önerővel rendelkeztek, mint a korábbi negyedévekben. Ezt vélhetően a babaváró támogatások ingatlanvásárlási célra fordítása is okozta. Az önerő országos átlaga 43 százalék volt, ám Budapesten még ennél is alacsonyabb, 41 százalék. A kormányzati intézkedésekkel összhangban nőtt továbbá a beadott csok-igények aránya is.

Budapesti patthelyzet?

Az új építésű fővárosi ingatlanok terén változások nincsenek, továbbra is a XIII. kerület a favorit, az árak a belvárosi és a budai kerületekben voltak a legmagasabbak, ezzel szembesül az ingatlanbazar.hu-n keresgélő is. Budapesti panellakások esetében 512–590 ezer forintos átlagos négyzetméterárral érdemes számolni, téglaotthonoknál 636–859 ezer forinttal. A Duna House szerint szeptemberben újabb lendületet kapott az ingatlanpiac: Pest megyében 17 százalékponttal nőtt a 400 ezer forintnál magasabb négyzetméteráron értékesített ingatlanok aránya, és a vidéki településeken is 7 százalékpontos emelkedést mértek.

Az oldal által megkérdezett ingatlanszakértők nem ennyire optimisták.

„Az árak még mindig nagyon magasak, de az árcsökkenés már megindult a kínálati oldalon. Nem csoda: a kereslet hiánya egyértelműen érződik”

- számolt be a fővárosi RentHungary.hu ingatlanközvetítő iroda ügyvezetője, Marinkás Gergő is. Szerinte ha recesszió jönne, első körben a kevésbé frekventált kerületekben lévő, túlárazott paneleket érintené. Például a XIII. kerületben várja új gazdáját egy hetek óta eladásra kínált, 58 m2-es, háromszobás, erkélyes, jó elhelyezkedésű, befektetésnek is ideális panelért 39 millióért senki nem érdeklődött, pedig folyamatosan marketingelt ingatlanról van szó, kiemelt hirdetésként fut több portálon is. Jelenleg 36 millióért hirdetjük.

Marinkás azt tapasztalja, bizonyos esetekben visszatért az alku a piacra, bár az utóbbi egy hónapban gyakran a kollégák el sem jutnak eddig az ügyfelekkel. „Szerintem az eddigi patthelyzet után most a tulajdonosok kezdenek engedni az árból. Nincs is más választása. Ha az eladó nyitottabb a piac változásaira, elfogadja az ingatlanos értékbecslését, és belemegy az 5-10 százalékos alkuba, az elpártolt, államkötvény felé orientálódott befektetők is könnyebben visszatérhetnek a piacra” – magyarázza. Rávilágít arra is, hogy az eladók „mohóságát” sokszor maguk az ingatlanirodák gerjesztik: egy-egy megbízásért cserébe elhitetik a tulajdonossal, hogy az általa kitalált, irreálisan magas áron is eladható a lakásuk, így persze, hogy senki sem akar engedni az árból.

A XI. kerületi, 2,5 szobás panelt 4 éve még 17-18 millióért vette meg jelenlegi tulajdonosa. Pár hete még 46 milliót szeretett volna érte kapni, de aztán engedett az árból, rájött: ha csak néhány milliót enged belőle, máris jelentős profitot realizálhatna az üzleten. Jelenleg 39,5 millióért hirdeti. Marinkás Gergő úgy látja, jelenleg a média akarja nyugtatni és vásárlásra motiválni az embereket, miszerint továbbra is jó befektetés az ingatlan.

Szeged: kezdődik a lassú árcsökkenés

„Nagyjából egyharmadára csökkent a szegedi ingatlankeresők száma. A vásárlók kivárnak, sok befektető máshol próbálkozik” – így összegzi az elmúlt hónapok fejleményeit Meszlényi Tamás, az OpenHouse Ingatlanközvetítő hálózat szegedi irodájának tulajdonosa.

A kínálat változatlanul nagy, például az ingatlanbazar.hu oldalon is, ám mind az új építésű, mind a használt lakások árai már korábban elérték azt a lélektani határt, amely hónapok óta kivárásra sarkallja a vásárlókat, vagyis a befektetőket és a saját célú használatra keresőket egyaránt.

A magas építőipari és négyzetméterárak miatt a befektetésnek szánt ingatlan sokkal később hoz hasznot a befektető konyhájára, nem beszélve a teljes megtérülésről. Így nem csoda, hogy a befektetők visszahőköltek az ingatlanberuházásoktól. Ráadásul megjelent a szuper államkötvény garantált 5 százalékos hozammal, és sokkal jobb üzletnek bizonyul.

„Ennek a hónapok óta tartó stagnálásnak csakis az vethet véget, ha elmozdulnak az árak, lefelé”

– véli Meszlényi Tamás, hozzátéve, a szegedi ingatlanpiaci megtorpanás azokat az új építésű ingatlanokat sem kerülte el, amelyek már nem fértek bele az 5 százalékos áfa-körbe. Jelenleg jóval kevesebben vágnak bele a már kizárólag 27 százalékos áfával kivitelezhető építkezésekbe.

A házaspároknak maximum 10 millió forint segítséget jelentő babaváró hitel még megtartja az ingatlanok árát. Ez a kölcsön most, ősszel kezd csak igazán sokat nyomni a latban a vásárlók számára.

Szeged-Mihálytelken 5 millió forintért találni eladó, közművesített telket, amelyre most, családi ház építése esetén, 350 ezer forintos négyzetméteráron építenek a kivitelezők. Így a végösszeg nagyjából 40 millió forintra rúg egy 100 négyzetméteres ház esetében.

Egy-egy panelprogramon átesett lakás május végéig 400 ezer forintos négyzetméteráron kelt el, most a reális eladási ára 300-350 ezer forint. Egy tarjáni, használt téglalakás négyzetméterenként 350-400 ezerbe kerül, a 10-12 éve épült téglalakások 400-450 ezerért mennek – állapottól függően. Bár a kereslet itt is megcsappant.

Szerkezetkész lakás félmillióért lehet a vevőé, a kulcsrakész állapotig reálisan még 60–80 ezer forintot kell hozzáadni – természetesen négyzetméterenként.

Az árak tehát még mindig magasak, de a lassú árcsökkenés már elkezdődött.

Gyere, Gyuri, Győrbe!

A stagnálás a győri, új építésű lakásoknál érződik, de árcsökkenés egyelőre nincs: ezek 450–550 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el. A panel ára viszont lejjebb ment, jelenleg 400 ezer forinton áll. A szép, helyi stúdiólakásokért 600–700 ezret is fizet a vevő. A legnépszerűbb a szigetközi rész, az itteni családi ikerházakat sokan keresik 390–420 ezerért.

„Az utóbbi idők legnagyobb változása, hogy az eddigi 50–60 milliós plafont átlépte az itteni családi házak ára. Most 60–80 millióért már gazdát cserélnek, sőt, akár 150 millióig is elmegy a vevő ebben a kategóriában. A leginkább fizetőképes vevőkörnek nem okoz gondot a jó elrendezésű, frekventált helyen található családi ház megfizetése” – számol be az ingatlanbazar.hu-nak Nagy Péter ingatlanszakértő, a Duna House franchise-partnere, hozzátéve, az olcsóbb házak Győr vonzáskörzetében, 20-30 kilométeres távolságban vannak. Ezek jellemzően az 1970–80-as években épültek, és a babaváró támogatásokkal, illetve a csok-hitellel számolók éppen ezeket az ingatlanokat keresik. No, meg a győri, új építésű, kisebb lakásokat.

Ezek is érdekelhetik